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    2022年房地产政策全面转向,楼市调控步入宽松周期
    发表于 2022.12.15 浏览:11
    文章导读:苏州跑腿公司_代办苏州户口_苏州跑腿代办_苏州跑腿电话_一诺跑腿代办,对于房地产行业而言,2022年无疑是政策转向的一年。2022年全国房地产市场经历了前所未有的挑战,包括商品房销售规模大幅下降、房企频现债务危机等。为稳定楼市,中央频繁释放积极信号,从支持需求…

    对于房地产行业而言,2022年无疑是政策转向的一年。

    2022年全国房地产市场经历了前所未有的挑战,包括商品房销售规模大幅下降、房企频现债务危机等。为稳定楼市,中央频繁释放积极信号,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大。各地全面落实因城施策,前11月地方出台优化政策近千条,创历史同期新高。

    从需求端来看,5年期LPR接连下调三次,地方政府“因城施策”引导合理住房需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例等。从供给端来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权多种方式改善房企流动性,有力提振了房地产行业信心。

    “虽然监管部门接连释放利好稳定市场预期,短期政策传导至市场端尚需时间,房地产市场调整压力仍在。”中指院分析师指出。

    在政策全面放松的环境下,2023年房地产市场将走向何方,引发各方热议。

    天风证券分析师表示,2023年房地产政策会有两个底线,分别为“保交楼”的民生底线,以及“不走老路”的风险底线。在两个底线的约束下,明年房地产政策的重心,会落在供给端的存量项目建设以及保障优质主体之上,而对需求端的刺激更多会是温和、精准的因城施策,房地产销售有望企稳,但难见反弹。

    多维度“维稳”楼市

    2022年年初,三四线城市率先出台楼市扶持政策,其中四川自贡打响公积金“认贷不认房”第一枪,山东菏泽打响降低商贷首付第一枪,随后多个三四线城市开始调整房地产政策,如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、发放购房补贴等。不过,上述举措对于提振楼市需求力度相对偏弱,刺激效应不强。

    4月29日,政治局会议强调,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

    受此影响,地方楼市政策松绑频率明显加快、力度明显加大,政策进入实质性宽松期,热点二线城市也加入楼市松绑行列。

    在政策持续助力下,5、6月市场加速修复,5月全国商品房销售单月环比止跌,6月呈现企稳回升态势,但7月受“停贷”事件及季节因素等影响,市场信心受挫,商品房销售再度转冷。

    由于部分项目停工停贷打击市场信心,2022年三季度多地继续出台楼市支持政策,政策集中于保交楼等方面。

    虽然各地稳楼市政策频出,但对楼市销售促进作用有限,三季度商品房销售处于近几年较低水平。

    随后在国庆前夕,人民银行、银保监会、财政部、税务总局四部门,针对房地产需求端祭出全国性政策组合拳,这是时隔6年半中央层面首次出台稳楼市一揽子措施,向市场释放出明确信号。

    其中,央行和银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策,共涉及23个大中城市及众多低能级城市;财政部通知减免换购住房个人所得税;央行下调首套个人住房公积金贷款利率。

    此外,从年初以来,需求端政策持续调整优化,央行三次降息,5年期以上LPR共下调35个基点。

    进入11月,房地产政策由需求端转向供给端,金融部门针对地产金融端打出一套政策组合拳。

    央行、银保监会及证监会等部门,从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资,支持民企融资“第二支箭”、“金融16条”、预售资金监管新政、支持房企股权融资等陆续出台,帮助优质房企恢复经营“造血”功能,供给端支持政策框架基本形成。

    多位业内专家认为,房地产政策已从保需求、保项目进入保主体阶段,而目前保主体成为政策发力点,楼市销售有望缓慢筑底,房企或将呈现出清与修复并存的局面。

    明年政策仍有优化空间

    据中指院统计,截至目前,2022年已有超300省市出台政策近千条,达到近年峰值。各地政策主要涉及优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面,多地房贷利率已降至历史低点。

    无论是金融端亦或需求端的政策放松,根本目的是为了提升市场信心。然而,进入12月,政策效应尚未明显显现,房地产市场仍在筑底。

    中指院数据显示,2022年以来,重点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平,房企推盘积极性不足。

    2023年房地产市场能否筑底回稳,引发市场广泛关注。

    “考虑到2022年销售成交面积和销售金额大幅下滑,我们认为2023年一季度销售面积预计会筑底企稳,考虑到2022年土地成交面积的大幅下滑, 二手房对新房市场亦有部分挤压作用,预计2023上半年销售面积将会维持较低的增速。”浙商证券分析师杨凡指出。

    其进一步表示,在全国市场分化的情况下,核心一二线城市预计会率先回暖,有望带动2023年下半年全国销售市场回暖。

    在政策方面,有专家表示,目前房企金融端政策已处于较为宽松的阶段,对房企修复信贷债券市场信用有积极的作用,但需求侧信心很难仅通过房企金融端政策的宽松而有所恢复,更需要需求侧打出政策配合。

    “预计2023年供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、认房又认贷等方面继续调整。”中指院分析师表示。

    “目前二线城市中仍有厦门、西安、成都等城市二套房首付比例不低于七成,苏州、宁波等城市不低于六成,合肥、南昌、海口、福州等城市不低于五成,这些城市二套房首付比例仍有下调空间。”东北证券分析师指出。

    业内人士认为,政策密集落地给楼市吃下一颗定心丸。地产行业已出现复苏的必要因素,后续行业景气度将呈现缓慢上升趋势,如市场信心仍然不足,政策仍有继续调整的可能。

    本文源自财联社

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